开发商不告诉你的10件事 "特价房"大多是促销手段

不知从何时开始，网上不断曝出房屋质量缩水、配套打折的投诉，特别是开发商用竹竿代替钢筋以节约成本的消息和最近热议的海沙风波曝光后，购房者对房子质量的担心情绪开始弥漫。

 

“地价那么贵，人工费涨了，材料费涨了，开发商资金链又紧张，真正降价之后的房子会是什么建材制造的?到时候房子的质量能有保证吗?该不会房价降，质量降吧?”

 

 

很多购房者发出这样的疑问，其实每个行业都有一些公开的或不公开的秘密，房地产行业同样如此。为了房子卖个好价，开发商会使出各种手段。记者为购房者总结了这些行业的“潜规则”，希望购房者能够做到心中有数，把握购房主动权。

 

[事一]“特价房”大多是促销手段

 

“特价房”作为一个新兴的名词进入人们的视野。“特价房”是什么?是“降价”的房子，也是“降价房”的文明说法。随着调控的进一步深入，为争取更多的客源，不少房企以价换量，而“特价房”成为他们共同选用的工具，并取得了不少订单。

 

 

 

某销售代理公司负责人透露，很多大的开发商都会聘请专业营销策划公司，由该公司负责项目的广告包装、设计开盘节点以及具体推广事宜，所以在行情不好的情况下，有可能是策划公司利用特价房的眼球效应做广告，目的是吸引购房者到项目销售现场来增加人气。

 

通常情况下，楼盘的价格是越卖越高，但也有特殊情况，就是尾盘。一个项目卖剩下的产品有可能存在着两种情况，一是本身价格偏高，二是房子存在某些不足。

 

[事二]“赠送面积”不受法律保护

 

“买一层送一层”，“赠送超大花园”，听到这些词语，你也许会觉得买到就赚到了。但其实，赠送面积没有产权，常见的赠送区域为阳台和空中花园，由于交楼时是毛坯房，业主按照自己的喜好会改造赠送的区域，“可以在阳台上随意更换摆设，可以安装玻璃墙，但不能砌砖墙”，“外墙不能拆，内部可以变化”。

 

 

 

自从“90/70”政策实施后，为了在有限的空间内得到最大的但又不超过90平方米的面积，各开发商纷纷在赠送面积上绞尽脑汁，花样百出。有些无疑是给消费者带来了更多的使用面积和便利，但经过一段时间的市场洗礼之后，等到收楼时有些业主发现这些赠送面积只是“看上去很美”，华而不实。

 

并且这些面积都不是合法的，法律上不承认，不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。

 

[事三]“样板房”中的家具可能是缩水的

 

不少消费者面临这样的困惑和无奈：豪华靓丽的灯具、富有特色的装饰、曼妙精美的壁画，还有品质高档的家具，让不少看房者蠢蠢欲动，然而买了房交了款，到收房的时候，却发觉自己的房子不如初看样板间时那样夺目精致，而且还会显得拥挤。

 

一般来说，开发商都会不惜资金在样板房上大做文章。比如说样板间多采用亮色调的装修、房间内只好二十四小时开灯，使得一些原本黑暗的空间变亮，采光不足的问题也因此得以掩饰。有些样板间里的家具不是标准尺寸，通过让家具“缩水”的方法使房间“变”大，这在小户型楼盘中尤其常见。

 

很多样板间看起来宽敞，实际是因为使用了小一号的家具。比如原本需要放置1.5米的床被更换成1.2米的等。所以常会遇到，当初样板间里放了一张床、一张梳妆台，收房后才发现只放得下一张床。

 

 

 

[事四]“学区房”能不能上也得看学校

 

很多家长为了使孩子不输在起跑线上，不惜重金购买有名校做配套的楼盘，这些楼盘或被称为“教育社区”，或被统称为“学区房”。

 

凡是周围有名校的楼盘，绝不会放过名校配套这个宣传的有利题材。由此，学区房无论是新房还是二手房价格比同区域的都要高出一大截。然而，一些购买了“学区房”的人为孩子办理入学时才发现：根本没有资格，被售楼的忽悠了。于是，纠纷产生。告到法院，却往往因为没有有力证据而败诉。

 

因各个片区对“就近入学”规定有所不同，因此对于购买“学区房”的购房者来说，在购房之前一定要事先了解清楚政策上的区别。有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。

 

开发商在“就近入学”的宣传上措辞用得很巧妙，一方面，有些楼盘的确是按照学区统一划分、符合入读条件便可入读;另一方面，开发商出资“教育基金”，向有意向的优质教育资源学校“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺。

 

 

 

[事五]沙盘很“丰满”，现实很“骨感”

 

售楼部现场，如果不多看多问，你的眼睛也会“背叛你”。很多购房者发现，沙盘模型的楼房错落有致、宽松通透，置业顾问也一再承诺楼间距宽阔，可实际楼间距却没有想象中的宽。

 

更多时候，开发商为了吸引购房者眼球，大多会调整沙盘的楼间距，在楼与楼、路与路之间极尽绿化渲染之能事。此外，购房者往往用俯视的角度看沙盘，这也会形成“楼间距更宽”的视觉假象。

 

为什么沙盘上找不到垃圾站、水泵房?原来开发商担心垃圾站、水泵房让沙盘变“丑”，故意让它们“隐身”。除了小区设施，一些可能影响购买欲的小区外设施也往往“被隐身”，如加油站、变电站、高压线等。

 

在售楼部的沙盘上，大片的绿化带穿插分布在楼盘各个角落，清澈的“活水”环绕小区流转，某些带有音效的沙盘还能听到流水声。在如此令人沉醉的美景面前，购房者常常忘了自己正站在只有混凝土和钢筋的工地旁。

 

[事六]“户型图”你看明白了吗?

 

时下很多购房者对房子第一印象都是广告单上的户型图，但实际上开发商为了吸引购房者，往往会在户型图上做些手脚，夸大户型面积，隐藏户型缺点。绝大部分户型图都不是简简单单地画上房子户型，而是“贴心”地为各个房间安排好家具，甚至画上绿植，让购房者通过户型图，感受到住在这套房子里的舒适和温馨。

 

户型图中房间的各个区域都标明了家具的摆放，这实际上是一种平面图上常见的心理误导。按照常理，家具与房间应该遵循同一个比例，但是出于对户型图美观和空间感的考虑，户型图上的家具，一般都会比实际应当显示出来的尺寸小。

 

 

 

很多人喜欢买个“明厨明卫”的房子，要求厨房和卫生间都有透气的窗户，有的户型图上会显示卫生间有扇小窗户。可是这扇窗户却未必真能起到透气和照明的作用。因为这扇窗子外面，很可能就是另一栋楼的转角处，或者干脆就是邻居家的墙。

 

[事七]“绿化率”和“绿化覆盖率”是两码事

 

王先生刚看房的时候，销售人员信心满满地向王先生介绍“社区的绿化率可以达到45%”，但当他搬进新居，却发现小区的绿化率根本达不到承诺的那么多，当他找到开发商理论时，却被告知之前承诺他的是绿化覆盖率。销售人员对王先生夸大了绿化率的占比，用“绿化覆盖率”偷换了“绿化率”概念。

 

绿化率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地等，在计算时，要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。

 

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿化率高一些。

 

[事八]“精装修”价格没你想的那么贵

 

一般在精装修房的买卖过程中，开发商与购房者会签订两份合同：商品房买卖合同和精装修合同。在精装修合同上会标注精装修标准，包括品牌、型号等多个方面的内容，目前市场上精装修房的装修面积都是按照建筑面积计算的。

 

购房者应当知道，即使是同一个品牌不同型号在质量、价格上都可能存在很大差异，即使是外观看上去一模一样的材料，价格也可能相差好几倍。

 

“开发商的装修成本肯定是要低于普通百姓的装修成本的。”一位知名品牌中央空调供应商如是说，“以我们品牌的中央空调为例，供给开发商的价格至少比普通用户采购便宜25%，电器的折扣力度相对小一些，建材的折扣力度更大。

 

一旦配备了我们的中央空调，有些楼盘对外号称的装修价格就肯定在4000元/平方米以上，但实际上仅就中央空调这一块，成本也就是250~300元/平方米。

 

[事九]你注意过房屋的“产权”吗?

 

购买商品房时，你会看价格、看地段、看户型……但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?也许你说你注意了，销售人员告诉你房屋产权是70年或者50年等，但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢，按说每个楼的使用年限都是70年，但这个70年指的是哪个时间段?

 

商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是按开发商拿到地开始计算，一共70年。一般情况下，拿地到开工到最后交房，时间有两三年。那么，正常情况下，购房者拿到房子之后，实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢，如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢?

 

[事十]新房吵不吵?住进才知道!

 

“一年四季紧关着窗户，憋屈得很，向交通、环保等部门打了很多电话，都没有解决。这是个老大难，不知这安宁日子何时才能盼来。”一天的工作和学习后，谁都希望回到家，能安静地看看电视、甜美地睡上一觉。然而，不少小区紧挨公路而建，业主因此饱受噪音之苦。

 

医院研究表明，噪音级在30-40分贝是比较安静正常的环境;超过50分贝就会影响睡眠和休息;70分贝以上就会干扰谈话，造成心烦意乱，精神不集中;长期工作或生活在90分贝以上的噪音环境，会严重影响听力和导致心脑血管等疾病的发生。噪音污染，将是一个长期存在，而且可能进一步恶化的问题。在如今“限购限贷”的政策背景下，购买这样的产品，必须要慎重考虑。